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房产投资中关于贷款的四个关键认知

2019-4-9 19:35| 发布者: 互联网金融| 查看: 195| 评论: 0|原作者: 互联网金融

摘要: 为什么工资永远赶不上房价?  房价上涨叠加了未来30年的贷款购买力,这种杠杆,不是人力可以赶得上的。三成首付,房价涨30%,自有资金回报率就是100%,楼市涨一次,就是普通人十年的工资收入。  现在房价这么高 ...
为什么工资永远赶不上房价?
  房价上涨叠加了未来30年的贷款购买力,这种杠杆,不是人力可以赶得上的。三成首付,房价涨30%,自有资金回报率就是100%,楼市涨一次,就是普通人十年的工资收入。
  现在房价这么高了,还会涨吗?
  十几年前我也是这么认为的,后来楼价还是一节节攀升。早年还有很多人看跌,最后涨到他怀疑人生了,房产就是成为了一种信仰或绝望。
  千万不要用今天的币值看未来的房价。
  北京人均工资6000的时候,房价2万,大家哭着说买不起。现在北京中产的工资3万一个月,房价均价5万6万,房价永远跑在前面。
  因为随着币值的变化,将来深圳的人均工资可能三四万一个月了。这么看来,均价10万的房价好像又可以接受了。
  问“现在买还是等一等”?本质是想预测未来的房价预期。
  可对于刚需而言,长期来看,短期波动没有任何意义。
  短期也不可能赚到钱,因为房产的收益来自:
  配套规划带来的地价上涨
  居民购买力增长
  负债的长期贬值
  稀缺和高关注度带来的溢价
  买入笋度
  前三项决定了房产投资根本无法快速看到收益。后两项说明如果你真想买房,请老老实实去扫盘、看房。
  那刚需和投资的区别到底是什么?
  刚需的核心诉求是「居住幸福」,因此可以牺牲收益、可以承担溢价。
  刚需是买来自己住的,投资是买来给别人住或卖给别人获益的,出发点不一样。
  投资可以忍受前三五没有地铁、没有配套,反正不是自住。只要三五年后地铁、周围配套逐渐完善,大涨一波就行了。
  另外,刚需不是你想住什么样的房子,而是你手里有多少首付预算。
  钱多就是你选房子,钱少就是房子选你。
  总结下刚需上车的要点:交通至上、面积优先、别想太多、买完搬砖。
  如果你下决心买房了,必定涉及到贷款,哪怕你有钱全款买下来,我也建议你贷款买。为什么呢?
  全款买一套,还不如把钱分开,贷款买两套,真涨起来,当然是两套赚得多。
  这只是粗浅的回答,要回答为什么要贷款买房,必须先搞懂以下四个关键认知。
  关于房产贷款的四个关键认知
  第一,钱是有价格的
  穷人才不敢借钱,富人只问钱的价格。对于富人而言,只要够便宜,多少钱都敢拿。像房贷30年的低利率,属于国家福利,在其他地方你很难拿到跟房贷一样便宜的钱。
  很多一直抱怨没钱买房,然后看着买房的人房价飞涨,资产翻倍。却不懂没钱是因为只把工资积累当做全部的积蓄,而没有看到周围其他的钱。当别人用6%的利息向亲朋好友借钱,甚至6-7%的利息做抵押贷款时,人家是调动身边以及社会上所有的钱买房,而只靠工资买房时,当然被远远地甩在了后面。有的人买不起房是因为真没钱,而有的人则是源于不够努力,不够用心。
  当你开始学会动用周边的钱时,你会发现,房贷是你能调动的钱中价格最低。社会上的无风险投资,利息也已经达到了5%,而房贷只比这个高一点。
  第二、认准购买力本位
  2015年你有100万现金,然后你买了银行最高回报的理财产品,收获了5万元的回报。请问,2016你的资产是多少?很多人回答是105万。这个思路就错了,因为2016年的100万,已经不是2015年的100万了。 如果2015年你有100头猪,你拿去投资,然后2016年你有了105头猪,那你的资产增值了。这叫”猪本位”。
  如果2015年你有100吨木材,你把它投入做生意,2016年你有了105吨木材,你的资产也增值了,这叫“木本位”。
  然而2016年的105万,你拿他去买食物、木材、汽油,付工资,甚至都比不上去年的100万。为什么?因为货币是贬值的,购买力下降了。只有用购买力本位来衡量,才最能反映财富的变化。
  也正因为货币的超发,带动所有资产价格往上走,货币的价值往下走。而房地产,正是对冲滥发纸币的最有效手段,我们管这就叫“砖本位”。“砖本位”也不可能永久,但目前看起来,还是比货币靠谱太多。
  第三,货币超发
  大家看到的是存款利率是2点几,然后房贷利率6点几,就觉得贷款利率高。那你知道通货膨胀么?我国的CPI物价指数看起来不高,但是你算上投资和固定资产的升值,央行对货币的超发不是你所理解的,每年的通货膨胀也远远不是公布的数字。长线算下来,中国这十几年的通货膨胀是14%。 也就是说你拿100万存银行,即使拿到了5%的年化收益(这是无风险投资的一般回报率),那也意味着你每年实际亏掉9%。假如你是个富二代,那么你一定得做到年化14%的增长,财富才能不下降。这其中还不能出现败家子和经营失误,金融危机,这有多难知道么?所以才有富不过三代的说法。
  因此,当你用极低的价格拿到钱,买入一二线城市的优质资产,是财富保值升值的最好办法。虽然借300万,最后还给银行500万。但30年后的500万可能连现在的100万购买力都不到。能以6点几的利率拿到钱,光每年的货币贬值速度,早就抵扣掉了那么点利息,本身就是赚的。
  第四,房贷是一种资产
  房贷,是中国老百姓这辈子能贷到的最大一笔,也是最便宜的一笔钱。以房贷这中6%多一点的利息拿贷款,是政府给你的福利,而且是限制条件使用的。30%首付和70%房贷。这种资产配置是你能达到的最佳的资产组合。没错,房贷也是一种资产。他是基于国家政策上对房贷的支持。如果企业家可以以房贷6%价格拿到贷款,而且能还能拿到超过自己两倍资产的贷款额,他会乐疯的。
  因此,人生的第一个500万甚至1000万是比较容易的。当你有了一两百万的资产,你就可以借力从银行贷出超过你资产2倍的钱(首付三成嘛),如果你买的是一线城市或强二线城市的房产,未来一段时间判断,房价上涨依然是大概率事件。那你得到的就不只是你首付款的升值,还有贷款部分的升值。你不实际拥有的贷款也在帮你挣钱,你说它是不是资产?
  当你完成了一次循环之后,你的资产翻倍了,但问题是,当你再买房时,你的首付翻倍,那你的贷款也要翻倍,你的收入证明也要翻倍,这就不是可以一直做到的事情了。也许200万的首付,450万的贷款还能做到(收入证明要开到3万),那贷款1000万,甚至2000万呢?绝大多数人这时候就需要专业的指导才能继续买房了。
  所以说,以7成贷款来买房,一生中也就那么一两次。这是你资产状况最健康的时刻,也是你资产增值最锋利的时刻,今后再也没有了。
  最后来说一个最重要的观念——钱是三维的
  在一般人眼里,金钱是一维的,账面上的钱和真实的价值没有分别,今天的钱和明天的钱没有分别,放在这里和放在那里没有分别。当你拥有了这样一种一维的金钱观,其实钱就已经不是你的了。因为即使你什么也不做,钱也是在被别人运用的。存在银行,他是银行的低息揽储,是人家的用来放贷的存款准备金,它幻化成别人的贷款,在楼市上拼杀挣钱,别人正在用你的钱创造财富。
  钱是有时间属性——
  钱是随着时间的变化而变化的,而购买力本位是衡量钱的价值的唯一标准!你明天的钱比不上今天的钱。所以在时间维度上,我们一定要拿到更早,更多,成本更多的钱。
  钱还有空间属性——
  钱可以存在于银行、房产、股市都是钱不同的存在空间,从风险性和回报率上都有极大的不同。
  钱还有社会性——钱在不同人手中,价值也是不同的。比如潮汕传统老板拿钱投你与马云拿钱投你,钱就不再是一样的钱。因为他们在用自己的声誉和社会资源帮你背书。
  我想说的是尽量买一二线城市优质资产,你要是到十八线小县城去库存,然后被套牢,那就和是否贷款没关系了,因为不管贷款不贷款,都是你的钱。
  所以你要记住:贷款买房,涨了就是资产;不涨就是你的债务。换言之,你贷款买房,买的房子一定要涨,不然撸一堆贷款回来,房子不涨,最后只能两行泪了。所以,买房一定要买对!
  贷款实操,马上行动
  任何时候去办一项贷款,您都得弄清楚贷款6大维度:贷款条件,贷款总额,还款期限,还款方式,还款利率,下款时间。不搞清楚6大维度,很容易掉坑借高利贷。
  每当贷款经理向您推销时,都要问这6个问题,然后自己计算一下真实利率。
  不知还款方式的还款利率,毫无意义。先息后本8%和等额本息8%,两者是完全不同的概念。
  很多人买房纠结得最多的是利率上浮的问题,好像利率如果没有优惠,就直接不买了。
  而许多人没考虑的是,其实利率上浮的影响,真正用心算一笔影响真的不大,用正常人较长的10年还贷周期来算,上浮5%的利率,相当于总还款基础增长1.1%,是极其微乎的,差不多就是开发商这边多个折扣。
  另外一方面,大部分选银行按揭只会直接看利率选择,却忽略了房贷的其他附加配套属性,如加按,装修贷,信用贷,抵押贷,信用卡,赎楼罚息,取证速度等等,这些综合条件是中大型的商业以上所达不到的。
  结论,利率不是第一考虑要素,正确的逻辑是:房子涨起来的时候,往往比你多付的利息还高,越等越买不起的。
  选按揭银行很简单,放款都还算正常的情况下,流水有没有问题,有问题默认工行农行,没问题去建行中行,短期不考虑赎楼问题选招行,其余的选中小股份制银行,大概就是这么个套路。
  房产裂变三个贷款维度:成数,年限,利率。
  首先是成数。贷款余额
  贷款年限很短,
  有很多担保人,共同借款人的,是劣质贷款。需要尽快撇清。
  债务优化,高息换低息,高利率上浮+30%的贷款,需要在“大放水”年份,转化为85%折低息贷款。这就是所谓的借低还高。


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